Seritage Growth Properties (SRG)
Капіталізація $422m
Поточна ціна $7.44
Таргет  $12-18
Upside: 60%+
Актуально до: 03/2025

Intro

Seritage це холдинг нерухомісті, який зʼявився на світ в результаті спін оффу Sears. Компанія була на межі банкротства так як була винна $1.4b Berkshire Hathaway, восени 2022 року акціонерами було прийнято рішення про ліквідацію активів для того щоб виплатити борг який спливає в червні 2023, а також все що залишиться повернути дивідендами.

Berkshire Hathaway дав змогу відстрочити борг на 2 роки в тому випадку, якщо компанія зможе знизити заборгованість до $800м, компанії це вдалося і в березні цього року борг становив $799м, в активах залишилось $1.5b.

Ідея

Продажі нерухомості спали і на початку року були менше $100м, що значно налякало арбітражерів і багато хто з них скинув акції. вони почали сумніватися в тезисі, що компанії вдасться в 2023 році повністю ліквідувати компанію, а значить це понесе деякі витрати, плюс США стоїть на межі рецесії і це сильно вплине на найдорожчі обʼєкти, які планується продавати в останню чергу.

Сьогодні вийшла новина, що компанія виплатила Berkshire ще $200м, а кількість обʼєктів зменшилась до 54, тому борг вже $600м. На компанію вже не тисне борг дуже сильно і вона може отримати кращі ціни за свої обʼєкти протягом двох років.

Всі активи за балансом оцінюються в $1.52b, мінус борги $858m, акціонерний капітал $706m, всього 56м акцій, тому вартість ліквідації 12.6$, що дає потенційну стелю в 69%. Треба зауважити два момента, продавати більші активи буде важче і вірогідно компанія піде на знижки, що зменшить upside. Але з іншого боку, компанія занижує вартість своїх активів, тому можливо це нівелюється.

Ризики 

• На преміальні обʼєкти не знайдеться покупця за запланованою ціною
• Продажі обʼєктів затянуться і перенесуться на 2024 рік

Оновлення

15.08.2023

Компанія відзвітувала за другий квартал 2023 року:

• продала нерухомості на $295m (на початку 3 кварталу було продано ще додатково на $68m)
• на $200m підписані контракти або погоджені офери
• $120m кешу, $480m залишку по боргу
• списала вартість одного із активів на $104.5m

Компанія з одного боку продовжує гасити борг в непоганому темпі, якщо прийняти до уваги високі відсоткові ставки. З іншого боку вона списала $104.5m вартості, що зменшує ліквідаційну вартість балансу. Тобто оригінальний upside вказаний мною ймовірно вже не актуальний. Поточна кількість акцій 56.17m,  акціонерний капітал $560m (зменшення на $154m з моменту відкриття ідеї, 104.5 списання та 49.5m інші витрати такі як витрати по процентам, маркетинг, продажі), що дає нам $9.96 за акцію, але це при умові відсутності майбутніх переоцінок активів в нижчу сторону, відсотків по кредиту, спроможності менеджмента ліквідувати активи по балансовій вартості. 

Upside 24.5% до поточної ціни, що не виглядає вже так цікаво. Менеджмент наголошував, що ціль залишитися з Premier нерухомістю, котра по ідеї мала б коштувати більше ніж її балансова вартість, якщо вдасться знайти орендарів, але це ризик який мені неможливо оцінити, тому я опирався завжди на балансову вартість і вважав це добрим запасом міцності.

Зараз я думаю над тим, щоб закрити позицію.