Питання

«Краще платити за своє, ніж віддавати гроші чужому дядьку» — чули таке? Це один з найпоширеніших аргументів на користь покупки житла. Але чи справді це так?

В Україні є унікальна ситуація: ставки по ОВДП (облігації внутрішньої державної позики) сягають 15-19% річних. Це означає, що гроші, які ви б витратили на покупку квартири, можуть приносити значний пасивний дохід.

Створив калькулятор, який порівнює два сценарії: купити житло чи орендувати + інвестувати різницю.

Калькулятор

👉 Відкрити калькулятор (Google Sheets)

Зробіть копію файлу (File → Make a copy), щоб редагувати під свої параметри.

Як це працює

Сценарій 1: Купуємо житло

Рахуємо всі витрати на володіння:

• Початковий платіж (ціна + комісії)
• Щорічні витрати на утримання (ремонти, амортизація)
• Страховка та податки
• Платежі по іпотеці (якщо є)

На виході: вартість квартири через N років з урахуванням зростання цін.

Сценарій 2: Орендуємо + інвестуємо

Замість покупки:

• Платимо оренду (яка теж зростає з роками)
• Гроші, які б пішли на покупку, вкладаємо в ОВДП під 15%+

На виході: накопичений капітал від інвестицій мінус витрачена оренда.

Ключові параметри

Ціна нерухомості

Вартість квартири, яку розглядаєте. В прикладі: $86,000.

Орендна плата

Скільки коштує орендувати аналогічне житло. В прикладі: $600/місяць.

Ріст вартості нерухомості

Наскільки подорожчає квартира за рік. Історичні дані для України:

• 2016-2022 (до війни): 7.78% середньорічний ріст
• 2016-2025 (з війною): 6.6% середньорічний ріст

Консервативний прогноз: 5%.

Ріст орендної плати

Наскільки зросте оренда за рік. Історичні дані:

• 2016-2022: 5.31% середньорічний ріст

Поточний прогноз в калькуляторі: 13% (агресивний).

Ставка по депозиту чи ОВДП

Дохідність альтернативних інвестицій. Поточні ставки ОВДП: 15-19% річних в гривні.

Витрати на утримання

Ремонти, обслуговування, амортизація. Приблизно 1% від вартості на рік.

Коли вигідніше купити?

• Плануєте жити в квартирі 10+ років
• Оренда дорога відносно ціни покупки
• Очікуєте високий ріст цін на нерухомість
• Ставки по ОВДП/депозитах низькі
• Важливе відчуття власності та стабільності

Коли вигідніше орендувати?

• Горизонт планування менше 5 років
• Оренда дешева відносно ціни покупки
• Високі ставки по ОВДП (як зараз — 15%+)
• Невизначеність на ринку нерухомості (війна, міграція)
• Потрібна гнучкість — можливість переїхати

Приклад розрахунку

Вхідні дані:

• Ціна квартири: $86,000
• Оренда: $600/місяць
• Ставка ОВДП: 15%
• Ріст нерухомості: 5%/рік
• Ріст оренди: 13%/рік
• Горизонт: 5 років

Калькулятор покаже, який сценарій дає більший капітал через 5 років.

Що калькулятор НЕ враховує

• Психологічний комфорт — для когось власне житло безцінне
• Ризик девальвації — ОВДП в гривні, нерухомість прив'язана до долара
• Ліквідність — продати квартиру швидко складно
• Ризик війни — можливе пошкодження або втрата нерухомості
• Можливість здавати в оренду — якщо купуєте з метою інвестиції

Мій досвід

За моїми даними, ріст вартості нерухомості склав:

• 6.6% річних за період 2016-2025
• 11.25% річних за період 2016-2022 (до війни)

При поточних ставках ОВДП 15%+ оренда + інвестиції часто виграють на горизонті до 5 років. Але на довшому горизонті (10+ років) власне житло може бути вигіднішим — особливо якщо врахувати ризики девальвації гривні.

Висновок

Немає універсальної відповіді. Все залежить від ваших:

• Фінансових цілей
• Горизонту планування
• Толерантності до ризику
• Життєвої ситуації

Калькулятор — це інструмент для прийняття рішення на основі цифр, а не стереотипів.

👉 Відкрити калькулятор